Hypotéky 2021

 

Kdo z nás by nechtěl bydlet ve vlastním, že? O svém vlastním bydlení si totiž můžete rozhodovat sami, dle svých přání jej upravovat, rekonstruovat a užívat si ho bez starostí z vypovězění smlouvy majitelem. V situaci, že ale nemáte dostatek vlastních financí, tedy statisíce u levných bytů až po miliony pro byty ve větších městech, domy a stavební pozemky, nebo nedostanete velikou sumu od rodičů, pravděpodobně budete potřebovat bydlení financovat půjčkou - ideálně tedy hypotékou.

 

 

Krok vzít si hypotéku je životním rozhodnutím a ovlivní Váš život a život Vaší rodiny minimálně na dlouhé roky, případně na celý život. Platí, že hypotéka jsou nejlépe půjčené peníze, jelikož podobně vysokou částku s takto nízkým úrokem u žádného jiného úvěru nezískáte. Ovšem i hypotéka může být méně nebo více výhodná. V situaci, že o hypotéce uvažujete, měli byste znát základní pojmy, informace a postup, jaký následovat při žádosti, přes sjednávání až po úspěšné splácení hypotéky.

 

 

V tom Vám pomohou naše pravidelně doplňované články níže na stránce.

 

 

 

Typy hypoték 

 

Účelová hypotéka - mezi základní druhy hypoték patří účelová a neúčelová. Účelová hypotéka je ta, která se váže k jedné konkrétní nemovitosti. V případě, že zvolíte tuto hypotéku, financovaná nemovitost bude zároveň jejím jištěním ve výši dle své aktuální tržní hodnoty, a to stanovené na základě odhadu bankovním odhadcem nemovitostí. Vy pak musíte dodat či v průběhu čerpání postupně dodávat veškeré doklady vztahující se k financování či rekonstrukci dané nemovitosti.

 

Částka při čerpání účelové hypotéky nepřijde na účet Vám, nýbrž je uvolňovaná postupně na účty např. stavebních firem na základě faktur za probíhající práce na nemovitosti, a nebo je zaslána na účet lidem, od kterých nemovitost kupujete na základě kupní smlouvy. Velikou výhodou účelové hypotéky je široká nabídka na hypotečním trhu a výhodná úroková sazba. Aby měl klient na tento typ úvěru vůbec nárok, bude muset bance nejprve předložit doklady o svých příjmech a výdajích a také účel čerpání hypotéky. 

 

 

 

Americká (neúčelová) hypotéka - tuto hypotéku, tedy neúčelovou americkou hypotéku, můžete použít na cokoli chcete, její účel totiž bance nedokládáte a ani se Vás na něj nebude ptát. Zní to skvěle, že? Nicméně má to i své nevýhody. Právě kvůli chybějícímu účelu mají totiž neúčelové hypotéky vyšší úrokové sazby. Ovšem tento rozdíl v úrokové sazbě hypotéky není až zase tak markantní, aby se nevyplatila. Naopak, pokud potřebujete půjčit peníze, vyjde Vás americká hypotéka zpravidla výhodněji, než klasický spotřebitelský úvěr, a hlavně díky ní získáte vyšší obnos peněz.

 

Jištěním pak bývá většinou nemovitost a to celá, tedy pokud si berete neúčelovou hypotéku v nižší hodnotě, než jakou má nemovitost, kterou hypotéku jistíte, při neschopnosti ji splácet, přijdete o celou nemovitost. Výhodou neúčelové hypotéky je, že částku banka zašle na účet Vám a Vy ji tak můžete použít na cokoli. 

 

 

 

Rezervy a zase ty rezervy!

 

Jestliže uvažujete o pořízení vlastní nemovitosti, ať už formou koupě či její stavby, zvažte, zda máte dostatečné rezervy. Ty by měly pokrýt následující věci:

 

10 a více procent celkového hypotečního úvěru.

Rezervu na případný rozdíl mezi kupní cenou a odhadní cenou. Banka vám samozřejmě poskytne hypoteční úvěr na základě odhadu nemovitosti, ten může být ale o mnoho nižší, než její prodejní cena. V případě, že o nemovitost budete stát, tento rozdíl budete muset doplatit.

Rezervu na daň z převodu nemovitosti, kterou nově vždy platí kupující.

Rezervu na případnou provizi realitní kanceláři a nebo notáře či právníka, pokud realitních služeb při koupi nevyužijete.

Kromě výše zmíněných rezerv je dobré mít ještě další, a to na případné vyhotovení dodatků ke smlouvám o úvěru, pokud vše nepůjde dle dohodnutých termínů či pokud se vyskytnou jakékoli jiné komplikace.

V případě, že tedy zvažujete financování své vysněné nemovitosti hypotečním úvěrem, nutně byste měli zvážit své stávající finanční možnosti - a to nejen svůj měsíční rozpočet, ale také rezervy ze stavebních spoření, na spořících a běžných účtech, či finance rodičů, které máte možnost dostat. Bez finančních rezerv se totiž při hypotéce v roce 2020, v hypotéce v roce 2021, ale ani v dalších letech zkrátka nevyhnete. Můžete se například pro informaci podívat, na kolik Vás vyjde hypotéka v různých městech napříč celou Českou republikou.

 

 

 

Jak dlouho zabere vyřízení hypotéky

 

Tu svou vysněnou nemovitost jste už našli a pravděpodobně si v ní přejete co nejdříve bydlet, případně ji co nejdříve rekonstruovat nebo stavět. Zároveň máte strach, aby Vám tuto nemovitost nevyfoukl někdo před nosem, a v situaci, že zaplatíte rezervační poplatek realitní kanceláři se zase obáváte, aby Vám záloha nepropadla za nedodržení termínů spojených se sjednáním hypotéky. Kolik tedy dní, týdnů nebo měsíců vyřízení hypotéky trvá a na jakou dobu se připravit?

 

Hypotéka se dá od zjišťování podmínek hypoték na trhu a podání žádosti až po její čerpání vyřídit nejrychleji cca během 2 týdnů, ovšem stejně tak může celý proces trvat až několik měsíců. Existuje mnoho věcí, které se mohou “pokazit” a celé sjednávání zpozdit nebo zhatit.

 

Velmi snadno se může stát (a také se často děje), že se při vyřizování všech věcí spojených s hypotékou objeví nečekané situace nebo informace, které je potřeba řešit (např. nesrovnalosti se zápisy v katastru, zaměření geodeta apod.), navíc v případě, že se jedná o věc, kterou je nutné řešit s úřady (např. s katastrem nebo stavebním úřadem), vše se díky jejich lhůtám na odpověď (zpravidla 30 dní na každou reakci) může prodloužit ani nemrknete!

 

 

 

Problémy s vyřízením bankovní hypotéky

 

Když žádáte o hypotéku, každá nepříjemná maličkost může průběh jejího sjednávání zpozdit, a protože každý úřad včetně banky nereaguje okamžitě, ale nechávají si vždy na odpověď nějakou lhůtu, vše se protahuje a protahuje. Jaké jsou nejčastější problémy, které mohou úspěšné sjednání hypotéky nejen zpozdit, ale také úplně zhatit? 

 

1. Špatné záznamy v registrech - jestli máte záznam v registru dlužníků, na hypotéku zapomeňte úplně (alespoň na tu v bance, existují totiž také nebankovní hypotéky nebo tzv. hypotéka bez registru vhodná i pro dlužníky). Jestliže jste ale vždy spláceli vše poctivě, neměli byste se mít čeho bát - ale pozor, v registrech se zaznamenává i každá jedna opožděná splátka (např. účtu za telefon, kabelovou televizi, spotřebního či kontokorentního úvěru apod.). Naopak pomoci Vám může pozitivní historie - tedy když jste už nějaký úvěr měli a bez problémů jste jej splatili až do úplného konce - tato situace Vám přidá na bonitě.

 

2. Zkušební doba a zaměstnání na dobu určitou - může se stát (ale není to pravidlem ve všech bankách), že banka přihlédne i k tomu, zda máte aktuální pracovní smlouvu na dobu určitou/neurčitou - doba určitá, může být problém, zvlášť pokud se doba konce smlouvy blíží a nenastane až za několik dlouhých let. V případě, že jste ve zkušební době, i to může být vnímáno bankou jako problematické. 

 

3. Nedostatečný příjem - bankovní instituce posuzují na základě svých propočtů, zda je Váš příjem (případně společný příjem manželů v případě žádosti o hypotéku ve dvou) dostatečný, či nikoli. A to ať již jste podnikatel, či zaměstnanec. U podnikatelů je vyžadován dostatečný příjem na základě daňového přiznání a to dostatečně zpětně, např. 1 rok. 

 

4. Malé vlastní prostředky (rezervy) - jestliže žádáte v bance o hypotéku, musíte mít dostatečnou vlastní rezervu. Jak na zbylou částku, kterou neuhradíte z LTV (při 90% LTV potřebujete 10% odhadní ceny, při 80% LTV 20% odhadní ceny atd.), ale také pro případ, že by odhadní cena nemovitosti příliš nízká oproti té prodejní. Banka totiž skrze např. 90% hypotéku uhradí jen 90 % z odhadní ceny, zbylých 10 % a rozdíl mezi kupní a odhadní budete muset zaplatit Vy. Tyto podmínky se objevily začátkem roku 2017, proč a více informací o nich se dozvíte v našem článku.

 

5. Přílišná úvěrová angažovanost - pokud už máte půjčené peníze kdekoli na své jméno (zejména u bankovních institucí, jejichž úvěry se zapisují do registrů úvěrové historie každého klienta), banka to bude posuzovat při žádosti o hypotéku zpravidla negativně. Nejhorší jsou v tomto případě kontokorenty a kreditní karty. Pakliže nějaké máte, doporučujeme je před žádostí o hypotéku splatit a smlouvy o nich uzavřít v příslušných institucích. Jestliže máte ovšem velmi vysoký příjem, který několikanásobně překračuje budoucí splátku hypotéky, úvěry nemusí být na překážku, ovšem to se netýká většiny lidí, ale jen vysokých manažerů, ředitelů, podnikatelů a podobných dobře situovaných lidí.

 

 

Hypotéka - s poradcem, či bez něj?

 

Ano, spousta lidí se hypotečnímu poradci brání a odmítají jej. Ovšem uvědomme si, že hypoteční poradce zná situaci na trhu s nabídkami bankovních hypoték, ale také zná různé situace klientů, má mnoho zkušeností a dokáže tedy poradit i to, na co byste sami nepřišli, případně co Vám v bance neřeknou. A zejména největší výhodou spolupráce s hypotečním poradcem je, že ví, kam až banku může dotlačit v nabídce hypotéky a vyjedná pro Vás podmínky, které by Vám banka sama nikdy nenabídla. V tom je spolupráce s ním největším přínosem. Posoudí Vaši situaci, doporučí banku nebo několik, se kterými by začal jednat, a na základě Vašeho souhlasu se pak pustí do vyjednávání nejvýhodnějších podmínek.

 

Mezi další výhody spolupráce s hypotečním poradcem patří také její bezplatnost - je totiž zcela zdarma. Nemusíte se ale obávat, že by byl hypoteční poradce ovlivňován výšemi provizí v jednotlivých bank a snažil se Vám tak doporučovat pouze některé banky. Vůbec ne, naopak - výše provizí se u všech bank pohybují cca stejně, hypotečnímu poradci je tak v podstatě úplně jedno, u které banky si hypotéku nakonec vyjednáte. Vždy se Vám u jakékoli banky bude snažit vyjednat ty nejvýhodnější podmínky - nejenže mají hypoteční poradci proklientský přístup a záleží jim na tom, abyste "dobře pořídili" a se svým hypotečním úvěrem byli spokojení, ale poradce si tak také buduje svou reputaci a ví, že pokud budete spokojeni s jeho prací a podmínkami hypotéky, které Vám vyjednal, doporučíte jej dál. 

 

V případě, že tedy zvažujete hypotéku a zajímá Vás hypotéka na míru, doporučujeme kontaktovat některého hypotečního poradce. Za spolupráci s ním nic nedáte, ale můžete hodně získat. Mezi věrohodné srovnávače a hypoteční poradce, které můžeme doporučit, patří např. Hypoking.cz, či Hypoteční kalkulačka online. Na trhu se pohybují již mnoho let a mají za sebou sjednání tisíců hypoték pro spokojené klienty. Zároveň Vám kromě sjednání nové hypotéky pomohou a poradí také s jejím refinancováním po ukončení doby její fixace.

 

 

Refinancování hypotečního úvěru

 

Refinancování hypotéky je krok, který byste neměli podcenit. Zcela určitě nečekejte, až Vám banka oznámí blížící se vypršení Vaší fixní úrokové sazby a nabídne Vám nové sazby pro následující fixní období, ale vše řešte s předstihem. Zkušenosti jsou takové, že banka oznámí konec fixace sazby zpravidla 2-3 týdny před uplynutím fixace. Díky tomu Vám pak nezbývá čas na vyřízení refinancování hypotéky u jiné banky, nebo na případné vyjednávání se stávající bankou a tím na získání výhodnějších podmínek. Ztrácíte tak možnost získat mnohem výhodnější úrokovou sazbu své hypotéky, nižší měsíční splátky, bezplatné mimořádné splátky apod.

 

Již s předstihem se zajímejte o možnost refinancování hypotéky u jiných bank, a to nejméně 2-3 měsíce před uplynutím fixního období, ale klidně ještě déle, např. 4-6 měsíců. V některých bankách lze totiž zafixovat úrokovou sazbu hypotéky již půl roku dopředu - stačí, když vše zařizujete s předstihem a ještě před ukončením fixační doby tak budete mít sjednanou výhodnější úrokovou sazbu. Po skončení doby fixace už pak jen hypotéku refinancujete a vše proběhne hladce a bez dalšího prodlení přejdete na splácení nových, výhodnějších měsíčních splátek hypotéky.